 |
Dr. Maráczi Zsolt és Társai Ügyvédi Iroda |
||||
  |
|||||
|
ÖSSZEFOGLALÓ
- A magyarországi lakásellátottság jelentős hiányosságokat mutat.
Különösen aggályos a kínálati hiány Budapest térségében és más gazdasági
központokban. Nagy gondot jelent a fiatal háztartások és a belföldi
migránsok lakhatási problémája, a bérlakások szélsőségesen alacsony
aránya, a lakásállomány karbantartásának nem kielégítő mértéke, valamint
a háztartások lakhatási költségterheinek növekedése.
- Magyarország lakáspolitikája évtizedünk elején átfogó támogatási
eszközök bevezetésével jelentős sikereket ért el. Ugyanakkor a
jelenlegi, kizárólag a támogatási eszközökre történő koncentrálás
negatív hatásai is megmutatkoznak. A változó politikai és gazdasági
feltételek „húzd meg, ereszd meg“ irányvonalat eredményeznek. A
támogatási eszközöknél lényegesen nagyobb folyamatosságot biztosítanak
az intézmények. Ez képezi az alábbi megvalósíthatósági tanulmány
kiindulási pontját, amely a magyarországi közhasznú bérlakásszektor
bevezetését tűzte ki céljául. A lakás hosszú élettartamú termék, ezért a
folyamatosság ezen a területen különösen nagy jelentőséggel bír. A
rendszer kialakítása során ki kell használni a meglévő intézményekkel
(pl. lakástakarékpénztárak) adódó kapcsolódási pontokat. Ki kell
szélesíteni a bérlő oldali támogatásokat is, ennek kézenfekvő eszköze
lehet például a már működő Cafeteria rendszerben a lakásbérleti díjnak,
lakástakarékpénztári befizetéseknek, mint kedvezményezett kiadásnak az
elismerése.
- A kilencvenes évek lakáspolitikája a fogyasztók pénzügyi
teljesítőképességére alapozott. Mára már megmutatkozott, hogy ezzel a
felsőbb jövedelmi kategóriába tartozó rétegek lakásigényét lehet
kielégíteni. A szociális lakásépítés ezzel szemben csak a legalacsonyabb
jövedelemmel rendelkező rétegekkel foglalkozik. A kettő között
elhelyezkedő széles társadalmi csoport számára nem létezik megfelelő
lakásmegoldás. A közhasznú bérlakásszektor új modelljének bevezetése
pontosan ezt a hiányosságot kívánja pótolni. Az európai közhasznú
bérlakásépítés legsikeresebb modelljeit alapul véve fejlesztettük ki a
magyar viszonyokra adaptált megoldást.
- A folyamatosan jelentkező lakásigények kielégítéséhez Magyarországnak
évente 50.000 újonnan épített lakásra van szüksége. Ezzel a számmal
érnénk el az EUátlagot. A családi házak és az öröklakások erős szegmense
mellett a bérlakásépítés ösztönzése is szükségszerű. Miután ez tisztán
piaci körülmények között nem finanszírozható, ezért az újonnan
bevezetendő közhasznú bérlakásszektornak évente mintegy 10.000 új
bérlakást kellene felépítenie. Magyarország a jelenlegi 9%-os bérlakás-
állományával az EU-ban az utolsó helyen áll. Amennyiben évente 10.000 új
bérlakás épül, akkor sem éri el a bérlakások aránya 2020-ig a 11,5%-ot.
- Magyarországon a közhasznú bérlakásszektornak gazdaságpolitikai és
szociálpolitikai célokat kell megvalósítania. A szektornak elsősorban -
elfogadható mértékű és hatékonyan felhasznált állami ráfordítás mellett
- a szélesebb értelemben vett középosztály számára kell megfizethető
bérlakásokat teremtenie. Az a cél, hogy azok számára is lakásmegoldást
kínáljon az új modell, akik nincsenek abban a helyzetben, hogy
lakástulajdonhoz jussanak.
- A jelen tanulmány felvázolja a Magyarországon megvalósítható közhasznú
bérlakásszektor jogi keretét, valamint annak gazdasági működőképességét.
Az új szektorra vonatkozó szabályokat külön törvényben javasoljuk
összefoglalni. Ebben többek között szabályozni kell a közhasznú
bérlakásszektorban tevékenykedő vállalkozások feladatait, árképzését,
nyereség-felhasználását, a vagyoni biztosítékokat, a műszaki és
gazdasági ellenőrzést valamint a felügyeletet. A javasolt koncepció a
sikeresen működő osztrák közhasznú lakásszektor modelljén alapul.
Ausztriában ez a szektor a meglévő lakásállomány ötödét kezeli, és az új
lakásépítések negyedét realizálja.
- Kiindulásként egy havi 160.000 Ft nettó jövedelemmel rendelkező
háztartást vettünk, amely egy 65 m²-es lakást bérel A modell gazdasági
működőképességének bizonyítására négy variáció került kiszámításra. a)
A lakás teljes egészében piaci feltételű hitelből történő
finanszírozása havi 115.000 Ft törlesztéssel járna 25 éven
keresztül. b)
A fix szinten (16.000 Ft/hó) kalkulált önkormányzati lakbér a
bérlőknek ugyan megfizethető lenne, de a modell ilyen feltételekkel
az állami költségvetésre hosszú évtizedeken át nagy terheket róna. c)
A vegyes modellben 1%-os kamatozású állami kölcsön és piaci
feltételű hitel kombinációja adja a bérlakás építésének
finanszírozási forrását. d)
A törlesztési támogatás modelljében a bérlakás építése piaci
feltételű kölcsönből történik. Az ebből adódó törlesztőrészletekhez
az állam folyamatosan csökkenő mértékű, vissza nem térítendő
támogatást nyújt. A modellszámítások alapján ez a finanszírozási
variáció – relatív csekély mértékű és hatékonyan felhasznált állami
támogatás mellett – széles rétegek számára is elfogadható bérleti
díjat eredményez. - A
modellt alaposan átvizsgáltuk abban a tekintetben, hogy összhangba
hozható-e az adott magyarországi jogi és támogatási keretfeltételekkel.
Arra a következtetésre jutottunk, hogy az implementálás alacsony
ráfordításokkal elvégezhető.
A teljes publikáció letölthető ide kattintva (pdf)!
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
További publikációk
|
|||||
|
1119 Budapest, Bártfai u. 34. Tel.: +36 1 371 1620 Fax: +36 1 203 2622 |
|
||||
